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宏观调控下的中国房地产市场——2006年房地产市场分析与2007年趋势预测
文章作者:中国社科院城市中心课题组 作者单位: 

    一 2006年房地产市场调控
    针对部分城市房价过快上涨,2006年国家调控政策频频出台,其中最重要的是5月17日国务院常务会议提出的促进房地产业健康发展的六项措施。5月24日国务院办公厅转发的建设部等9部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》,对六项措施做了进一步细化,在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面做出了十五条具体规定,政策目标集中于调整住房供应结构,稳定住房价格。2006年国家政策的主要内容,一是保障中低价位、中小套型、普通住房的供应。要求各级城市政府制定和实施住房建设规划。明确“十一五”期间特别是2006年和2007年普通住房、经济适用住房和廉租房的建设目标,并纳入当地“十一五”发展规划和近期建设规划。纳入近期建设规划的要明确具体的空间布局和安排,明确新建住房的结构比例要求,并落实到具体的区域和项目。二是调整住房需求,特别是控制不合理住房需求的过快增长。进一步遏制投机和投资性购房需求,严格控制被动性需求,限制拆迁规模。规定在没有落实房源和补偿不到位的情况下不得拆迁。三是加大对房地产投资及房地产市场秩序的规范力度。四是加快住房保障体系建设,有步骤地解决低收入家庭的住房问题。五是完善房地产的统计和信息披露制度,坚持正确的舆论导向。六是规范外资进入房地产市场。
    政策的重点是,要求地方政府加强廉租住房和经济适用房建设,切实解决低收入群体的住房问题;通过“两限、两竞”保证中低价位、普通住房供给;强化住宅转让环节的税收管理和外资购房管理,抑制投机炒作;引导合理消费,规范房地产市场秩序;将落实房地产调控政策纳入地方政府目标责任考核制度,保证调控措施有效落实。
    与前几年相比,2006年出台的房地产控制政策具有以下变化:
    一是政策的综合性和系统性更强。从2006年4月底开始,国家关于房地产调控的政策密集出台,涉及信贷、税收、利率、外资、套型结构、市场信息、土地出让与督察制度、土地收益分配管理等领域,涵盖了房地产市场的各个环节。针对调控对象采取相应的调控措施,形成了综合运用行政手段、法律手段和税收、信贷等经济手段的政策体系,房地产调控政策更趋系统化。
    二是政策的可操作性增加。2004年针对房地产投资规模过大、增长速度过快等问题,中央果断采取措施严把土地、信贷两个闸门;2005年国务院办公厅就有关房价和土地利用问题分别两次发文。与2004年和2005年相比,2006年出台房地产调控政策和措施更为具体、更具有可操作性。不仅包含具体措施,而且有量化指标,如对套型面积及其比重做出了量化规定。
    三是政策措施更具有针对性。针对房地产市场存在的房价高、普通居民买房难、供应偏紧等问题,不仅提出套型量化比例,而且提出保证中小套型普通商品住房的土地供应、加大对闲置土地处置力度等配套措施,从源头上保证住宅供应结构不错位。
    四是政策出发点更加关注民生。2006年出台的房地产政策以调整结构、稳定价格、合理引导消费为主线,以满足普通居民住宅需求为出发点,解决中低收入阶层的住房问题被提到了前所未有的高度,凸现了关注民生理念,表明房地产政策从注重产业发展向重视公共政策、解决民生问题方向倾斜。2006年的房地产调控还折射出“二次分配注重公平的原则”。如土地收益一定比例用于社会住房保障体系建设、对第一套住房的信贷支持和税收优惠等。在这个意义上,2006年的房地产政策与“和谐社会”与“收入分配制度改革”形成了内在联系。
    五是强化对政策实施的监督。国务院办公厅发出《关于建立国家土地督察制度有关问题的通知》,决定在国土资源部设立国家土地总督察办公室,向地方派驻九大国家土地督察局,严格监管各省(区、市)及计划单列市的土地审批。相关部委组成调查组,赴全国各地调查房地产调控效果,加大对违规违法事件、案件的处理力度,明确土地违法刑责。   六是政策重点更加重视制度建设。房地产交易有关税费进入地方财政,土地出让金成为地方财政预算外收入的一大来源,是房地产宏观调控政策难以落到实处的重要原因之一。2006年国家调整了新增建设用地土地有偿使用费上缴标准、城镇土地使用税征收标准和耕地占用税征收标准,建立工业用地出让最低价标准统一公布制度,特别是规定国有土地使用权出让总价款全额纳入地方预算,实行“收支两条线”管理。地方土地收益受到中央财政监管,不再是地方政府或某个部门的独立财政体系,土地出让金使用更加透明、规范,将在一定程度上抑制地方政府的占地冲动。
    二  2006年中国房地产发展状况
    (一)房地产投资
    2006年全国房地产完成投资19382亿元,比上年增长21.8%,同比上升2个百分点,低于全社会固定资产投资增长率2.2个百分点。房地产投资占全社会固定资产投资额的17.6%,同比下降0.2个百分点(详见表1),房地产业投资规模得到初步控制。
表1 : 2000年以来房地产投资与GDP、固定资产投资对比
年份 GDP
 固定资产投资
 房地产投资
 GDP增长率
 固定资产投资增长率
 房地产投资增长率
 房地产投资占固定资产投资的比重

 (亿元) (亿元) (亿元) (%) (%) (%) (%)
2000 99215 32918 4984 8.0 10.3 21.5 15.1
2001 109655 37214 6344 7.5 13.0 27.3 17.0
2002 120333 43500 7791 8.3 16.9 22.8 17.9
2003 135823 55567 10154 9.3 27.7 29.7 18.3
2004 159878 70477 13158 10.1 26.6 28.1 18.7
2005 183085 88774 15759 9.9 25.7 19.8 17.8
2006 209407 109870 19382 10.7 24.0 21.8 17.6
    2006年在房地产开发资金中,国内贷款占19.6%,同比上升1.5个百分点;自筹资金占31.9%,同比下降1.3个百分点;利用外资占1.5%,同比上升0.2个百分点;其他资金(定金及预付款、个人购房按揭贷款)占47.0%,同比下降0.4个百分点。由此看出,减少银行贷款份额,降低房地产业对银行信贷的依赖程度,实现房地产开发融资渠道多元化目标,还需要较长的时间。
  随着房地产企业规模的扩大,优势企业大步推进跨区域经营,证券市场正在成为房地产业重要的资金来源。2006年末全国境内上市企业(A、B股)达到1434家,其中房地产企业80家,占5.6%;上市房地产企业总市值5010亿元,占境内上市企业总市值的5.6%。房产企业的融资能力有所加强。
表2 :房地产开发资金来源构成
年份 资金合计 国内贷款 利用外资 自筹资金 定金及预收款按揭贷款
 (亿元) (亿元) (占比%) (亿元) (占比%) (亿元) (占比%) (亿元) (占比%)
2000 5998 1385 23.1 169 2.8 1614 26.9 2819 47.0
2001 7696 1692 22.0 136 1.8 2184 28.4 3671 47.7
2002 9750 2220 22.8 157 1.6 2738 28.1 4620 47.4
2003 13197 3138 23.8 170 1.3 3771 28.6 6106 46.3
2004 17169 3158 18.4 228 1.3 5208 30.3 8563 49.9
2005 21179 3835 18.1 270 1.3 7039 33.2 10035 47.4
2006 26880 5263 19.6 394 1.5 8587 31.9 12635 47.0
    (二)房地产开发
    2006年全国土地开发投资为1211亿元,同比增长28.7%;土地开发面积为2.66亿平方米,同比增长17.3%;土地开发投资占房地产开发投资的比重为6.2%,同比上升0.3个百分点。土地开发投资和土地开发面积的较大幅度增加说明房地产较强的发展态势,房地产产品的供给量将有较高的增长。土地开发投资增长率高于土地开发面积增长率表明,单位土地开发成本增加,是国家严格土地供应制度,规范拆迁行为等政策实施的结果,也表明土地市场规则日趋完善,土地真实价格正在得到实现。土地开发投资占房地产开发投资的比重上升表明,土地资源在房地产资源配置中的地位得到增强。
    2006年全国土地购置面积3.7亿平方米,同比下降3.8%,是连续第二年绝对量减少;新开工面积7.8亿平方米,同比增长15.1%,为2004年、2005年增幅连续下降后的回升;施工面积19.4亿平方米,同比增长17.0%;竣工面积5.3亿平方米,同比下降0.6%,表明当年房地产产品供给减少,应被认为是房价上升的原因之一(详见表3)。

表3:土地开发、购置面积与房地产开工、竣工面积统计 
年份 土地
开发 同比 土地
购置 同比 开工
面积 同比 竣工
面积 同比
 (万㎡) (%) (万㎡) (%) (万㎡) (%) (万㎡) (%)
2000 11666 25.2  16905 41.4  29583 31.0  25105 17.3
2001 15316 31.3  23409 38.5  37394 26.4  29868 19.0
2002 19416 26.8  31357 34.0  42801 14.5  34976 17.1
2003 22166 7.4  35697 17.9  54708 26.9  41464 18.5
2004 19740 -5.3  39785 7.6  60414 11.2  42465 2.4
2005 22676 5.2  38254 -4.0  67864 10.6  53317 25.6
2006 26606 17.3 36791 -3.8 78131 15.1 53019 -0.6
值得注意的是,2006年土地开发恢复较快增长,为增加供给,抑制房价的过快增长提供了前提条件,随着2006年新开工面积的较大增幅,2007年以后房地产产品供应将有回升。
    (三)商品房销售
    2006年全国商品房销售面积6.06亿平方米,同比增长12.2%(见表4),为2000年以来增幅最小的年份。当年房地产实现销售额2.05万亿元,同比增长18.5%(见表5)。继2005年商品房销售面积首次超过年竣工面积后,2006年再次超过竣工面积,与计入预售面积有关。2005年商品房年竣工面积为5.3亿平方米,比销售面积少700万平方米;2006年销售面积高出竣工面积7000万平方米,虽有预售因素,但也表明了需求的旺盛,房价上升在所难免。按商品房全年销售额和销售面积相除计算,2006年商品房价格增幅为6.8%,下降了7.2个百分点。说明房价控制取得了成效(见表6)。
表4    商品房销售面积统计
 
年份 商品房销售 住宅销售 办公楼销售 商业用房销售
 面积 同比
增长 面积 同比
增长 面积 同比
增长 面积 同比
增长
 (万㎡) (%) (万㎡) (%) (万㎡) (%) (万㎡) (%)
2000年 18637 28.0  16570 27.5  437 8.4  1399 39.5
2001年 22412 20.3  19939 20.3  503 15.1  1696 21.2
2002年 26808 19.6  23702 18.9  539 7.2  2219 30.8
2003年 33718 25.8  29779 25.6  630 16.9  2833 27.7
2004年 38262 13.5  33820 13.6  693 10.0  3100 9.4
2005年 54021 41.2  48092 42.2  1092 57.6  4046 30.5
2006年 60628 12.2  54392 13.1  1206 4.3  4200 3.8
 注:2005年后销售面积统计口径发生变化,不能与其以前简单比较
表5 :商品房销售额分年统计表
年份 商品房销售合计 住宅销售 办公楼销售 商业用房销售
 销售额 同比
增长 销售额 同比
增长 销售额 同比
增长 销售额 同比
增长
 (亿元) (%) (亿元) (%) (亿元) (%) (亿元) (%)
2000年 3935 31.7 3229 33.8 208 -1.9 456 36.5
2001年 4862 23.6 4021 24.5 231 11.1 555 21.7
2002年 6032 24.0 4958 23.3 234 1.3 774 39.5
2003年 7955 31.9 6543 32.0 265 13.2 1041 34.5
2004年 10375 30.4 8619 31.7 383 44.5 1230 18.2
2005年 17314 66.9 14986 73.9 774 102.1 2063 67.7
2006年 20510 18.5 17038 20.2 983 18.1 2224 7.8

表6    商品房价格分年变化表

年份 商品房
平均售价 住宅 经济
适用房 别墅高档公寓 办公楼 商业用房 其他
2000 2112 1948 1202 4288 4751 3260 1864
2001 2170 2017 1240 4348 4588 3274 2033
2002 2250 2092 1283 4154 4336 3489 1919
2003 2359 2197 1380 4145 4196 3675 2241
2004 2778 2608 1482 5576 5744 3884 2235
2005 3168 2937 1655 5834 6923 5022 2829
2006 3383 3132 — — 8150 5295 —
    (四)商品住宅开发
    近年来国家对房地产业实施宏观调控,包括控制房地产投资信贷、规范拆迁、规范土地供应、加强税收征管等,在短期内影响了房地产产品供应的增加,但2006年国家政策强调增加普通商品住宅供应,调整商品房户型结构等有利于抑制房价上升。当年商品住宅投资达13612亿元,同比增长25.3%,同比增幅上升2.6个百分点;占房地产投资的70.2%,比2005年上升了1.3个百分点;商品住宅新开工面积同比增长15.6%,比2005年增幅上升0.9个百分点;商品住宅销售面积和销售额同比分别增长13.1%和13.7%(详见表7)。商品住宅在房地产中的主体地位加强,顺应了不断增长的住房需求。
表7 :全国商品住宅投资与销售情况
年份 住宅投资 住宅新开工 住宅销售 住宅销售额占商品房销售额份额 平均销售价格增长率
 投资额 增长率 占房地产投资份额 面积 增长率 面积 增长率 销售额 增长率  
 (亿元) (%) (%) (万㎡) (%) (万㎡) (%) (亿元) (%) (%) (%)
2000 3312 25.5  66.5  24401 29.8 16570 27.5 3229 33.8  82.1  4.9
2001 4217 27.3  66.5  30533 25.1 19939 20.3 4021 24.5  82.7  3.5
2002 5228 24.0  67.1  34719 13.7 23702 18.9 4958 23.3  82.2  3.7
2003 6777 29.6  66.7  43853 26.3 29779 25.6 6543 32.0  82.2  5.0
2004 8837 30.4  67.2  47949 9.3 33820 13.6 8619 31.7  83.1  16.0
2005 10861 22.9  68.9  54990 14.7 48092 42.2 14986 73.9  86.6  18.1
2006 13612 25.3  70.2  63568 15.6 54392 13.1 17038 13.7  83.1  4.1
    (五)区域差异
    协调区域发展是科学发展的重要内容,房地产在区域协调发展中具有带动作用。我国房地产投资和消费过于集中在沿海大城市,促成房价居高不下。房地产投资向中西部城市扩张,有利于均衡发展。2006年东部地区的房地产投资同比增长17.4%,增速有回升,占全国的63.9%,比2005年下降2.3个百分点。中部地区房地产投资增长率为30.8%,增速高于东部地区,占全国的比重为18.2%,比2005年上升1.2个百分点。西部地区房地产投资增长率为30.3%,高于东部;占全国比重17.9%,比2005年上升1.2个百分点(见表8)。北京的投资增长率为12.8%,上海的投资增长率为2.3%,均远低于21.8%的全国平均水平。陕西、吉林、河南的投资增长率高于50%,内蒙古的投资增长率高达100%,说明我国房地产业投资正在向中部和西部城市转移。
表8 :房地产投资额及增长变化区域比较
   
年份 东部 中部 西部
 投资额 增长率 所占份额 投资额 增长率 所占份额 投资额 增长率 所占份额
 (亿元) (%) (%) (亿元) (%) (%) (亿元) (%) (%)
2000 3593 21.7 72.0 662 19.3 13.0 647 28.2 13.0
2001 4498 25.2 71.0 876 32.5 14.0 871 34.6 14.0
2002 5568 23.8 71.0 1111 26.7 14.0 1057 21.3 14.0
2003 7143 28.0 70.0 1557 40.2 15.0 1406 33.0 14.0
2004 9149 27.9 70.0 2024 37.6 15.0 1985 20.6 15.0
2005 10429 14.0 66.2 2682 32.5 17.0 2648 33.0 16.8
2006 12383 17.4 63.9 3524 30.8 18.2 3475 30.3 17.9

表9 :2006年东、中、西部房地产发展状况表
区域 全国 东部地区 中部地区 西部地区
竣工面积(万㎡) 53019 29984.5 11485 11550
增长率(%) -0.6 -4.2 8.2 1.3
占全国份额(%) 100 56.6 21.7 21.8
施工面积(万㎡) 194090 111653.3 39445 42991
增长率(%) 17.1 12.1 26.9 22.7
占全国份额(%) 100 57.5 20.3 22.2
新开工面积(万㎡) 78131 29984 19277 17948
增长率(%) 15.1 8.2 26.9 22.7
占全国份额(%) 100 38.4 24.7 23
销售面积(万㎡) 60628 32350 13698 14580
增长率(%) 12.2 8.3 19.4 14.9
占全国份额(%) 100 53.4 22.6 24
销售额(亿元) 17038 12002 2419 2617
增长率(%) 20.2 15.4 34.8 31.9
占全国份额(%) 100 70.4 14.2 15.4

    三  2006年房地产市场存在的主要问题
    近几年国家不断加强对房地产市场的调控,但效果一直不很理想。2006年房地产市场依然存在诸多问题。
    (一)部分城市房价增长过快
    面对过快上涨的房价,2005年国家先后出台新老“国八条”,投机炒房活动有所收敛,购房者一段时间内持币待购,然而一段沉寂后,一些大中城市的房价迅速回升。进入2006年,针对房价继续上涨的势头,国务院提出了包括调整住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等内容的六条措施,5月29日国务院办公厅转发建设部等9部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》,全国房价过快上涨的势头初步得到扼制,房价上涨幅度连续两年超过城镇人均可支配收入上升幅度的状况得到了改变。但部分城市房价上涨依然过快,全国70个城市数据显示,2006年12月商品房销售价格同比上涨5.4%(详见图1),新建商品住宅销售价格同比上涨6.3%。其中秦皇岛、北京、深圳等城市新建商品住房价格指数同比涨幅超过10%,福州、厦门、成都、广州等城市也分别达到了9.8%、9.1%、8.5%和8.3%,深圳、大连、北京等6个城市二手住房价格同比涨幅超过10%。
图1:1998~2006年商品房价格增速与人均收入、GDP增速比较
 
 
 ①GDP增长率,2005年以前的数据来自《中国统计年鉴(2006)》,2006年的数据来自《2006年国民经济和社会发展统计公报》。
  ②城镇居民可支配收入增长率来自1998~2006年各年《国民经济和社会发展统计公报》。
  ③商品房价格增长率,2005年以前数据根据《中国统计年鉴(2006)》计算得出。其中,由于统计数据调整,2004年增长率与当年统计快报数据有所不同;国家发改委和统计局公布的2005年《全国70个大中城市房屋销售价格指数》,商品房价格同比上升7.5%;2006年商品房价格增长率亦来自《全国70个大中城市房屋销售价格指数》,见国家统计局:《2006年我国国民经济继续保持平稳较快发展》。
图2    2006年1-12月四城市房价变动情况
 
    (二)市场供给偏紧
    近几年,房价持续过快增长,主要原因是市场供给不足。与市场结构性问题相比,供给总量不足的矛盾是主要矛盾。从2002年1月至今,全国商品房空置面积一直在1.22亿至1.43亿平方米之间波动,与强劲需求之间形成鲜明反差。供求关系紧张,必然导致市场价格上涨,而价格上涨又导致市场投资和投机。房地产的投资和投机又刺激价格进一步上涨,形成恶性循环。
    (三)价格结构矛盾突出
    我国商品房供应的结构性矛盾一直存在,其一是套型结构矛盾。2006年1—6月份,40个重点城市上市预售的商品房套均建筑面积115平方米,中小套型普通商品住房供应不足。但相比而言,价格结构矛盾更为突出。高价位商品房比重过高,低价位商品房开发量不足,与城镇普通居民家庭收入不适应。开发商为追求高额利润更愿意开发高档商品房,这是商品房价格结构矛盾形成的原因,但政府在土地供应、租赁住房补贴、住房保障等方面政策的缺失和滞后也是重要的原因。经济适用房投资2002年开始负增长,2004年、2005年又连续两年负增长,2006年占3.6%的经济适用房投资比重相对于庞大的中低收入家庭需求只能是杯水车薪。
    (四)市场秩序有待于规范
    房地产市场秩序混乱,开发商囤积土地、虚假宣传、捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等问题仍然存在;违规预售、无证经营、合同诈骗、投机炒作等时有发生;开发商违规建设、擅自增加层数、增加建筑面积、突破规划、囤积土地、炒买地皮、隐瞒利润、拖欠偷逃税款等行为得不到及时查处,所有这些无不是对国家政策实施的干扰,无不是对社会利益和消费者权益的侵害。健全市场监管制度需完善监管措施, 建立监管责任追究制度任重而道远。
    (五)信息系统建设有待完善
    2004年有关部门已出台房地产市场信息系统建设的规定,但由于涉及多个部门、行业的利益和权力关系,信息渠道不畅、统计标准难以统一、数据的客观性和公正性差等仍然影响着政府的决策。由于住房信息、档案等基础制度建设滞后,住房基本底数不清,导致税收、信贷等抑制投资和投机需求的经济杠杆效力大减,抑制外资炒房的调控措施难以有效实施,原本旨在抑制炒房的政策反而祸及普通自住购房者,降低了大众对政策的认同和支持度。房地产信息仍然存在不透明、不准确、不完整等问题,特别是房地产信息向公众披露还未形成制度化,房地产信息的来源、搜集规范化和系统化建设还有待于完善,统计系统、建设系统、金融系统等信息资源的整合和全国性信息网络建设有待于加快推进。
    (六)住房保障体系建设滞后
    解决低收入家庭住房问题,完善住房保障体系是政府作用的空间。我国住房保障体系建设滞后,一方面中央与地方各级政府的财权、事权分配尚未明确,在房地产业发展与确保民生社会公平之间尚未找到合理平衡点,另一方面现有住房政策也有待于进一步改进,为低收入人群提供基本住房保障责任不明确,缺乏法律与制度保障。保障性住房在住房供应中比重低,覆盖面小,资金来源缺乏制度化保证。廉租房制度在一些城市尚处于起步阶段,还没有建立起住房基本保障家庭档案和申请、审批制度。经济适用房投资不仅从2002年后持续滑坡,而且在执行中走样,弊端丛生,成为腐败的温床。
    四  2007年房地产市场发展趋势
    (一)落实调控政策力度加大
    中央经济工作会议强调,2007年经济工作的重要任务之一是“注意加强对房地产市场的合理引导和有效调控”,“要在政策落实上狠下工夫,确保中央各项方针政策和工作落到实处”。2007年全国建设工作会议上强调“今年要全面落实两个‘国八条’和‘国六条’,着力改善中低收入家庭住房条件。”国家各行业管理部门也都发出了加强宏观政策执行力度的信号。2007年在房地产税收、房地产金融、土地供应等方面仍然存在政策出台的空间。土地市场治理、物权法出台、汇率上升预期等将成为房地产市场的重要变量。
    (二)房地产投资增幅仍将保持在20%以上
    在连续几年调控政策的影响下,2006年我国房地产开发投资增速仍达21.8%,比2005年上升2.0个百分点。2007年房地产开发投资增速在稳定房价、调整住房结构、加强土地和信贷控制下将受到一定抑制。控制房地产信贷规模、提高房地产信贷门槛、提高贷款利率等将是政府可能采取的措施,房地产投资规模将受到影响。但在市场需求持续旺盛,房价居高不下,有行业外部资金进入的情况下,2007年房地产开发投资增速可能会保持20%以上。其中,住宅投资增速可能略有上升。
    (三)住房供应结构将有改善
    2007年全国建设工作会议提出,“必须坚定不移地调整住房供应结构,实现90平方米以下住房占70%以上的目标;必须考虑大多数群众实际居住水平和改善住房需求的支付能力。”根据统计数据显示,2006年房地产开发投资中普通住房和经济适用房分别占总投资的41.8%和3.6%,二者分别占住宅投资的比重为59.5%和5.1%。2007年是“两个70%”政策执行的第二年,房地产供给环节的调控执行力度会进一步加大,住房供应结构将继续得到调整,普通住房和经济适用房投资将增多;别墅等高端住房的投资将受到限制,供给趋紧,推动价格上升。
    (四)土地供应和银根继续收紧
    2006年5月的9部委“十五条”做出了加大闲置土地处置力度的具体规定,2006年9月国务院专门下发《关于加强土地调控有关问题的通知》,强调对各地区存在的土地审批、用地集约管理、土地执法等问题进行有效治理。此后,国土资源部先后下发《关于做好国务院批准建设用地审查报批有关工作的通知》、《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》,表明了延续对土地供应增量严格控制的态度。2006年全国房地产土地购置面积在2005年下降4.0%的基础上又下降3.8%。土地供应缩紧,土地价格上涨的趋势短期内难以扭转,将促使房地产行业加快对存量土地开发。在“房地产业应重点发展面向广大群众的普通商品住房”政策的指导下,2007年土地供应将向普通商品房用地倾斜。
    2006年全国房地产企业开发资金为26880亿元,同比增长25.6%。其中国内贷款5263亿元,同比增长37.2%,比2005年上升15.8个百分点;国内贷款占比由2005年的18.1%上升到19.6%,房地产企业对银行贷款的依赖程度在加大。定金和预收款的比重由2005年的47.4%下降到2006年的47.0%,房地产企业资金回笼的压力开始加大,面临的资金压力和风险将会加大。
    (五)房价涨幅估计在5%以下
    2006年中央经济工作会议上明确提出,“明年国家在继续发挥房地产业带动经济发展作用的同时,将抑制房地产投资过快增长和房价过快上涨”。稳定房价仍然是2007年宏观调控的一个基本面。房价涨幅能否得到控制是购房者最为关注的话题,也是宏观调控取得成效的重要标准。2006年强力的调控对房价发挥了抑制作用。国家发改委和国家统计局的调查显示,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.5%,同比下降2.1个百分点,但仍有少数城市房价涨幅在两位数。房价持续上涨促使中央出台更具针对性抑制房价过快的增长政策。2007年“限价房”、“经济适用房”等低价房较多地推向市场,可以部分平抑房价上涨;廉租房等保障性住房建设的增加将打破现有的楼市格局,对居民预期将产生影响;在高房价的影响下,经过几年快速释放,自住性住房需求将在2007年有所减弱,综合以上因素,2004年以来的较快的城市房价涨幅有可能持续下降,整体房价涨幅将回落到5%以下。
    (六)房地产开发企业加快重组
    房地产开发企业是资金密集型行业,宏观调控下的紧缩银根,对房地产企业实力提出更高要求。对于主要依靠银行贷款和预收款获取资金来源的我国房地产开发企业来说,资金实力和融资渠道是生命线。讲诚信、有品牌、实力强、精于管理的企业将更容易获得资金支持,具有融资优势的房地产上市公司更容易获得较大的发展空间,而实力不强、信用资质较低、负债率较高的企业将被逐渐淘汰出局。所以,2007年我国的房地产市场将得到进一步净化,加快企业重组,有利于房地产行业的健康稳定发展。
    (七)节能环保型住宅得到加快推广
    高投入、低产出、高消耗、低效益、资源紧张是我国国民经济可持续发展中面临的重大问题。我国建筑能耗占总能耗的28%,发展节能、省地、环保型住宅,不论对当代还是对后人都是一笔巨大的财富;反之,则是一个吞噬财富的黑洞。 2006年6月1日由建设部与质检总局联合发布的工程建设国家标准《绿色建筑评价标准》开始实施。2007年节能、环保型住宅建设将加大执行、监督和检查力度。不仅如此,随着2007年1月建设部、国家发展改革委、财政部、监察部、审计署联合发布的《关于加强大型公共建筑工程建设管理的若干意见》的执行,新建大型公共建筑也将严格执行强制性节能标准。
    (八)多渠道解决居民住房的趋势
    继北京之后,全国又有一些城市发起个人合作建房。2007年1月广州市市长在参加广州政协会议时明确表示,广州有个新政策,只要单位有地,在符合规划的情况下可以自行建房分给员工,那些没有房的员工可以享受到实物分房。尽管个人合作建房方式的实际效果如何还有待于实践的检验,在房地产市场中的比例也可忽略不计;尽管允许单位建房还只是在个别城市开了绿灯,其对住房改革造成的冲击和负面影响有待于评估,但作为平抑房价,解决居民住房问题的偿试,无疑预示着多渠道解决居民住房之风的兴起。
    五  政策建议
    (一)坚持市场化导向,规范政府权力边界
    今后几十年住房供不应求是我国房地产市场总体态势。房地产业以较快速度发展是城市化进程和住房社会需求强力拉动的必然结果,也是我国产业结构调整的必然趋势。现阶段房地产业健康稳定发展对于改善广大居民的居住条件,满足消费结构升级的社会需求,消化某些行业过剩产能,促进产业结构调整有着现实意义。
    住房体制改革基本完成以来,我国城镇居民住房得到较快改善(住房面积平均每年增加1平方米)的实践证明,市场化应是房地产业发展的基本导向,也是改善广大居民住房条件的根本途径。房地产产业政策和宏观调控的长期目标应该是,促进产业的持续健康发展,增加房地产产品有效供给,满足居民不断增长的基本住房需求和改善性住房需求,为构建和谐社会提供物质条件。政府对于房地产业的管理边界主要应是建立健全住房社会保障制度,平衡总量供求关系,规范市场秩序,培育市场环境,保护公平竞争。
    在房地产市场调控上,政府要明确自身的权力边界,尊重企业的自主决策权,避免出台直接干预微观经济运行的政策;中央和地方政府也应划分财权事权的边界,中央政策应针对全国房地产存在的普遍性、长远性问题,重在住房制度建设和房地产市场体制法治环境的构造,地方政府的重点则在房地产市场秩序规范建设和监管。在调控的方式方法上,要综合运用经济的、法律的和行政手段,以经济手段为主,重视政策执行的条件和成本,特别是机会成本的评估,稳定市场预期,促进市场供求总量平衡。
    (二)增加住宅有效供给
    供给不能满足需要是发展中国家基本特征。在住房供给不足是主要矛盾方面的现阶段,我国房地产调控的目标应是通过政府掌控的公共资源以及相应的利率、税率等经济手段和必要的行政手段推进房地产业健康稳定发展,多建房、建好房(节能、节地、环保、耐用、高性价比),特别是努力增加普通商品房供给,平衡市场供求关系,为控制房价过快上涨提供物质基础。
    在增加住宅有效供给上,一要处理好城市建设用地与农村居民点用地的关系。相对于农村建设用地,城市用地是更集约的用地。我国城市建设用地人均指标100平方米,而农村居民点人均用地一般在150~200平方米。从理论上讲,因农民进城而增加的城市用地要远远小于因农村人口减少置换出来的农村居民点用地。要改革农村宅基地制度,将城市建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩。在固守住18亿亩耕地红线的基础上,适当放宽城市建设用地的限制,合理增加居住用地供应,以降低城市化成本,进而畅通农民进城渠道,减少农村建设用地。这样总体上可以缩小建设用地规模,更好地保护农地和耕地。
    二要完善危旧房改造政策。拆迁补偿价格随着社会经济发展和收入水平的提高而提高,有利于保障被拆迁人合法权益,维护社会安定。但危旧房改造成本越来越高,难度越来越大,也不利于社会整体福祉的最大化。从根本上说,危旧房的拆迁改造乃城市现代化建设所必须,也有利于改善被拆迁居民的居住、生活条件。新建住房面积一般大于原危旧房面积,拆迁危旧房新建住房可以扩大住房供应,更好地解决居住问题,也有利于集约用地,保护农业用地。因此,对于不具有保护价值的危旧房,要加大改造力度,同时,要进一步完善危旧房拆迁政策,正确舆论导向,在保护弱势群体合法权益的前提下,确定拆迁补偿的合理范围,剥离其所承担的不合理的社会保障功能。
    三要简化土地审批环节,加快住房建设的节奏。按照目前的建设周期,从购地到形成住房供应(预售)一般需要1.5~2年,周期较长主要是由于政府各项前期审批手续繁杂,并成为开发中最大不确定性因素,也使开发企业为获取土地增值收益而大规模囤积、倒卖土地成为可能。为此,一方面要简化政府审批手续,另一方面,要通过严格土地增值税征收、加强开发周期监管、开征空地税等手段严禁土地囤积、倒卖,逼出闲置土地。
    四要更多地通过非行政手段调整住房供应结构。当前住房供应中大户型、超大户型所占比例过大,是居民购房需求的真实反映,但也加剧了部分中低收入人群购房困难。在增加住房供给的同时,调整住房供应结构,应更多地通过市场,采用经济手段。一方面通过税收、地价、信息等手段引导住房供应结构调整,另一方面要通过舆论引导改变居民购房心理,改变住房需求的结构,从而来引导住房供应。这样既可降低调整住房结构社会成本,又可提高政策效力。
    (三)引导住房需求
    根据国家统计局发布的数据,2006年我国城镇居民人均住房建筑面积约为26平米,但由于长期住房实物分配和发展阶段等原因,我国城镇居民住房占生活消费的比重远低于同等发展程度国家。因此,要进一步完善住房分配货币化,加快住房补贴的发放,提高居民购房的支付能力,满足改善型住房需求。对于我国居民自住性购房需求中“能买房就不租房”、“能买大不买小”的观念要加强引导:要变“居者买其屋”为“居者有房住”,使居民认识到租房和买房都是解决居住问题的方式,并没有本质不同;要改变传统的“一套房住一辈子”的置业观念,引导居民梯度住房消费;要倡导健康、环保的居住方式,变对住房面积的追求为对住房功能、实用性的追求。
    投资性购房可以增加出租房屋数量,对于培育房屋租赁市场,满足外来人口增加的租房需求具有积极意义,也是商品房价格发现机制、级差地租形成机制的重要组成部分。作为个人理财行为的房地产投资的失败,不论是对个人,还是对社会的风险都不会太大。一般的投资者对租金、房价、利率更为敏感,会根据市场的变化调整自己的投资计划。只要对投资性购房进行必要的引导,保证其所占的比例在一个安全的范围内和不在短期内出现大规模的非理性投资置业,就没有必要进行过多的限制。
    通过前两年市场整顿、加强税收监管、限制期房转让等措施,住房短期炒作已经得到遏制。但受货币流动性过剩,人民币升值预期、居民投资渠道狭窄等因素影响,部分中心城市出现了一小部分高收入人群大量购买房产既不出租也不急于出售的现象,导致部分住房长时间空置,造成资源的浪费。此问题的解决最终有赖于整体经济环境的改善,同时可适时出台针对空置房屋的住房保有税,增加闲置住房的持有成本,推动住房资源实现更高效的配置。
    (四)加快二手房交易和房屋租赁市场建设
    二手房和租赁房是许多发达国家住房供应的主体,加快二手房交易和房屋租赁市场建设是增加住房供应,引导合理、健康的住房消费,平衡市场供求关系的重要方面。我国绝大多数城市的存量房交易市场和房屋租赁市场还刚刚起步。这一方面是由于我国住房货币化改革起步较晚,存量住房质量较低,难以达到基本住房标准,人们对于购买二手房和租住房屋存在认识上的偏差。另一方面则是由于政府对二手房市场和住房租赁市场的关注不够。推进存量住房流转和房屋租赁,一可增加住房供应,特别是存量房一般价格较低,租赁房屋一次性支付资金少,对于稳定房价,满足中低收入家庭的住房需求有着重要作用。二可降低住房空置率,提高住房资源配置和使用效率。三可提高住房的流动性,有利于人员自由流动,扩大人们自主择业的地域,促进人力资源优化配置。此外,住房流动性的提高还有利于人们在离工作地点较近的地方选择住宅,缓解城市交通压力。
    推进二手房市场建设,一方面要引导居民梯度住房消费,扩大二手房的市场需求和供应;另一方面要降低二手房交易门槛和税费标准,简化办事手续,推动二手房抵押按揭,规范房屋中介。而当前某些加大二手房交易税赋,强制规定中小户型比例的做法则在一定程度上不利于二手房市场的发展。加快房屋租赁市场建设,政府要引导居民通过租房解决住房问题,积极搭建租赁平台,提供相关信息,规范中介组织,做好相关服务工作。
    (五)完善住房保障体系
    房地产产品主要是住宅,而住宅既是基本必需品,又是一种投资品。安居才能乐业,解决低收入家庭的住房问题是建立和谐社会的重要物质保证,是政府应尽的职责。
    当前部分家庭住房困难的微观原因是收入水平低,无力自主解决住房问题。宏观原因是我国正处于加速城市化、完成工业化阶段,土地有限,住房供应不足。为此,一方面要从源头增加中低价位商品住房用地的供应,通过税率、利率、舆论等手段引导企业增加中低价位、中小套型普通商品住房开发(不是降低建筑质量)。另一方面要逐步完善住房保障体系,为低收入家庭提供基本住房保障。一是改进经济适用住房供应办法,革除弊端,采用租售并举、以租为主的方式公正、公平地供应给急需住房的困难家庭。住房质优价廉是所有购房者永无止境的要求,当前,我国城市居民的住房自有化比例超过80%,住房需求中绝大部分是改善性的而不是保障性的,而我国的经济适用住房的很大一部分惠及的却是改善住房需求。因此,完善住房保障体系要明确保障对象,尽量减少其对商品房市场的“挤出效应”,避免陷入“好心办坏事”的境地。在部分条件成熟的地区,适时以“补人头”取代“补砖头”,通过向低收入人群发放住房补贴来取代经济适用住房。二是要根据地方财政的实际支持能力,量力而行、长期坚持、分步实施,加大廉租住房的建设力度,保障最低收入人群的基本住房需求。
    受长期的福利住房政策影响,我国城市居民往往在住房问题上对政府有较高的诉求。由我国发展阶段和基本国情所决定,住房的满足将是一个首先满足部分群体到满足整个生活群体、由较低水平的满足到较高水平满足的长期过程。在解决居民基本住房需求的问题上,政府应坚守自身职责的合理边界,把政府在住房保障上能够做什么,能够做到什么程度诚实地告诉广大居民。
    在当前住房价格较高,中低收入群众购房困难的形势下,部分机构、单位借住房保障、解决职工住房困难之名,行福利分房之实,利用手中掌控的资源,采用各种形式搞变相的住房分配,有愈演愈烈之势,如果继续发展下去,不仅不利于资源的合理配置,更易造成新的社会公平问题。要将住房保障和福利分房严格区分开来,珍惜多年住房改革成果,坚持住房分配的货币化和住房供应的市场化,防止住房供应的双轨制重新抬头。
    (六)整顿市场秩序,规范企业行为
    整顿和规范房地产交易秩序,对于维护消费者合法权益,稳定住房价格,促进房地产市场持续健康发展具有重要意义。要加强制度建设,加大对房地产交易环节违法违规行为查处力度,通过加强商品房预售许可管理、预(销)售活动动态监管、广告发布管理、展销活动管理、预(销)售合同管理、房地产经纪管理等环节,营造主体诚信、行为规范、监管有力、市场有序的房地产市场环境。
    我国房地产企业素质较低,虚假广告、虚假承诺、擅自变更规划和房屋结构、房屋质量不合格、野蛮拆迁、雇佣黑物业、恶意拖欠工程款等不法行为时有发生。房地产业一直是近年来群众反映强烈、要求治理整顿呼声最强烈的行业之一。近年来房地产行业遭到集体“丑化”,主要是由于行业本身存在的种种问题所致。在当前资质管理薄弱、市场准入门槛较低、行政管理体制转换的形势下,政府对房地产业的行业管理要转变思路。一是变重项目前期审批为全程服务、全程管理。二是加大市场整顿的力度,严格开展房地产市场专项整治工作,对于违规企业给予曝光和必要惩处,直至清出。三是建立房地产信用档案,惩戒失信主体,促进公平竞争和优胜劣汰。扩大信用系统的覆盖面和影响力,通过与商品房网上销售系统的链接,使其成为购房者决策的重要参考依据。
    作为房地产企业,要适应不断规范、透明的竞争环境和群众日益提高的要求,加强内部管理,严格产品质量,提升售后服务,提高社会责任感,争取在解决中低收入家庭住房、提供公共配套、改善城市面貌等问题上做出贡献。

发表时间:2007-05-05 文章出处:本站原创 责任编辑: 【返回首页】 【关闭窗口】
   
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