社科网首页|论坛|人文社区|客户端|官方微博|报刊投稿|邮箱 中国社会科学网
您现在的位置:中国社会科学院科研局/学部工作局 >> 理论视点 >> 经济研究 >> 正文
人口因素、老年人口安居需求与房地产开发
文章作者:胡伟略 作者单位: 

    人口与房地产的关系是人口学、人口经济学新的研究领域。房地产业是国民经济发展的重要支柱产业。影响房地产业发展的因素很多,人口因素是其中一个比较重要的因素。人口因素包含许多方面的内容,本文主要从人口老龄化、老年人口与房地产业发展的关系问题来做一些初步研究。从人口及其年龄结构变动对房地产的影响来看,从老年人的生活质量的提高、身体的健康长寿包括疾病的医治对安居需求的要求来看,房地产业及其市场的开发都是大有作为的。
     一、人口因素与房地产业发展
    供给和需求是影响房地产发展的重要杠杆。在房地产市场中,供给受土地、投资、信贷、政策以及建筑周期等因素的影响。供给在短期之内是固定的,不可能对房地产市场变化迅速做出反应。但是在较长的时期之内,供给还是会对房地产市场起着重要作用的。而房地产的需求则受三个主要因素即人口、有效收入和生活方式或偏好的影响。房地产需求无论是在短期之内、还是在长期之内都对房地产市场起重要作用。我国现在对房地产的研究是对供给方面的研究较多,好像需求是充足的。其实,现在的房地产需求旺盛是现代化及城市化引起的,这会在较长时间里保持强劲的势头。同时还有投资者赚钱的需求。而人口因素引起的需求今后会加大,老年人口的生活质量、健康长寿的安居养老需求在短期或长期内都对房地产业有很大影响。
    1.人口因素对房地产业周期发展的影响是最形象的。房地产业的发展离不开整个经济发展变化。经济活动周期运动可以来自季节性波动、商业周期和长期变动趋势。季节性波动是经济活动的短期变化,是气候或习惯引起的,一般发生在一年之内,例如,房屋建筑或装修在冬季里下降等。商业周期是经济活动一般的周期性扩张和收缩,发生的周期大约为2~6年。长期变动趋势为几十年或许更长,例如,家庭规模的缩小、法定每周工作时间的缩短、人均收入的大幅度增长以及城市郊区住房的增长等。房地产业者观察周期性的经济活动变化是特别重要的。
    经济预测是减少内在不确定性的重要手段。房地产市场活动明显地有上升和下降的周期性。但是,它的表现形式是不规则的,房地产业的周期同国民经济的周期往往是错开的。或者说房地产的复苏、上升通常先于国民经济的复苏、上升。因为,当房地产业或建筑业复苏了,投资、就业和收入也就增长了,一般的国民经济部门就进入复苏。在短期内,房地产市场的周期与国民经济周期的移动是相反的。一般经济处于繁荣的顶点时,房地产会因信贷资金短缺而下降;当一般经济下滑时,由于资金流回、可贷资金充足而使房地产活动增加。
    从美国20世纪40年代以来的房地产市场活动来看,它经过繁荣、衰退、萧条和复苏4个阶段的运动,大约是18年。这个18年的周期就被称为房地产的长周期。经济学家不容易找到房地产长周期的明显信号,可他们已经找到另一种,即在3~6年中经历所有4个阶段的较短的房地产周期。这种新的周期被称为房地产的短周期。而无论哪一种房地产周期,都要受到人口因素的影响。
    2.人口增长对房地产业的影响是最基本的。对于房地产业最为重要的人口因素影响是净人口增长率,或者是出生超过死亡加净移民的人口数,从而导致家庭数目的形成和增加。当人口及家庭数量增加时,住房的需求就增加;当人口及家庭数量减少时,住房需求也就减少。住房是给人建造的,人口的增加和减少;人口增长的规模和数量,是小孩出现多,还是老人数量多,都影响着对住房的不同需求。
    3.人口结构对房地产的影响是最复杂的。人口结构可以按年龄、性别、受教育程度、职业、收入水平和其他社会经济变量来分析。人口结构分析之所以重要,是因为不同的结构性质的人口有着不同的住房需求。比如,孩子随父母生活到18岁以后,有些就要移居到其它住处;到了30岁左右及以后,绝大部分都要拥有自己独立的住宅。两个总人口相同的社区,如果有不同的人口结构,就有不同的住房需求。一个社区可能有大多数的老年退休人员生活在公寓里,还有一些是夫妻和一些单身人员,只有少数家庭有生活在家庭中的孩子。另一种社区有更多的孩子和较大规模的家庭。虽然这两个社区的人口数量是相同的,可第一个社区的住房单位较多,而第二个社区的住房单位较少,这是由于第二社区平均家庭规模较大的缘故。两个社区在对学校、商店和公共汽车等需求上也是各不相同的。
    4.人口发展趋势对房地产业的影响是最重要的。每个国家、地区的未来人口变化是不相同的。在美国的一些地区,孩子们长大后需要公寓房;在另一些地区中年夫妻渐渐变老了,认为较大的住宅是负担,需要将房屋出售;在其它的地区,年轻男女要结婚并有了孩子,要购买较大的住房单位。未来人口发展趋势很重要的是老龄化,人口老龄化对房地产业的发展具有越来越重要的影响。
    二、老年人口生活质量、健康长寿与安居需求
    提高生活质量是经济发展的重要目标,同时它也是人们尤其是老年人对生活幸福的追求。生活质量是对“生活幸福的总体感觉”,并有实实在在的内容。它可以划分为经济生活质量、社会文化生活质量、婚姻家庭生活质量、健康长寿生活质量等。这里主要谈老年人的居住环境生活质量。
   老年人大部分时间是在家庭里度过的,老年人的住房条件对于他们的生活质量具有基础性的地位,它在很大程度上可以决定老年人的养老方式、晚年的生活、健康、心态,以及与家庭、代际、邻里、社区(社会)、自然环境的关系。因此,研究老年人的生活质量首先应从住房及居住条件入手。老年人住房的面积(数量)和质量,对于老年人的生活质量和生活水平有着重要影响。满意的、良好的居住条件,有利于全面提高老年人的生活质量。
    首先,要认识老年人的健康长寿的重要意义。 过去老年人数量很少,人们认为他们的健康好像一般来说都是不断变坏的。当代, 人口老龄化在全球尤其是在中国范围内出现以后,老年人数量愈来愈多, 对于老年人的健康问题就有各种不同的看待。 归纳起来大概有三种,一种是放任自流, 另一种是厌烦歧视, 还有一种是积极帮助的。第一种是消极态度, 谁有病就看病, 没有病也不预防,不管不问。第二种是不满和尽量排斥并歧视老年人产生病痛。而第三种是热诚关怀、积极支持和主动帮助,这才是正确的认识和态度。
    其次,影响老年人健康长寿的因素很多,但是这些因素几乎都与居住条件有关系,可见居住及其环境条件是影响老年人健康长寿的重要条件。如遗传因素,它往往与历代人们居住区的繁衍有关。生理卫生因素当然离不开居住条件。其它因素像自然环境、社会经济、医疗条件、家庭生活、自身调节等因素,都和居住条件有很大关系。
    最后,要了解老年人的健康长寿的安居需求。北京市老年保健及疾病防治中心和北京市老龄协会等单位于2002年对北京市三个地区(海淀、通州、宣武)60岁及以上老年人的健康现状和需求进行了调查。经过加权计算后, 参加健康自评的老年人有30.6%的人认为自己健康状况很好和好;有50.6%的人认为自己健康状况一般;认为自己健康状况差或很差的人有18.9%。健康状况一般和健康状况差的老年人都有改善居住条件的需求,健康状况好的老年人也有改善居住条件的需求。
四、老龄房地产业及其市场开发
    老年人口提高生活质量和健康长寿对住房或安居有很大需求,而在老年人的住房供给方面则要有针对性的发展房地产业,开发房地产市场。这里提出以下一些需要研究的问题。
    1.发展老龄化社会的房地产要具体化。根据西方房地产经济学的的观点,房地产及其市场可划分为:居住房地产、工商业房地产、农村房地产和退休、休闲房地产等。可是住房问题则有着不同的表现。我认为,在不发达国家或是在我国的不发达地区,住房问题主要是住房紧张问题,老年人的住房更加紧张;在发达国家或者是在我国的发达地区,住房问题主要是住房公平和考虑特殊需要问题,对老年人来讲就是要强调照顾老年人的特点和特殊需要。住房问题可以体现出贫困,体现与家庭中较年轻成员的关系,以及与社区和整个社会的关系。我们必须发展城乡住房房地产和退休、休闲房地产;工业房地产和商业房地产的发展也要考虑老龄化社会的特点和需要。
    2.我国及北京市的房地产发展应把老年人口安居需求提上议程。改革开放以来,我国房地产的开发投资持续增长。北京市房地产投资2000年522.07亿元,2003年达到1202.48亿元。无论全国还是北京,房地产投资结构都是包括住宅投资、办公楼投资、商业用房投资及其它房地产投资。从2004年起,我国的商业房地产开发变得灸热起来。据国家统计局统计,近5年全国商业房地产投资年均增长28.9%,新开工面积年均增长28.4%。房地产过热会以空置增加表现出来。到2005年6月,全国商业用房空置面积增长达到21%,其中北京市2005年上半年商业用房空置面积在一年以上的达到42万平方米,同比增长133%。商业地产过热会潜伏很多风险,而在住宅投资中又分别墅、高档公寓和经济适用房等,但所有这些并没有针对老年人住房问题的专门考虑。
    3.老年人住房类型的划分。按照老年人生活的特点和特殊需要,老年人的住房可以有几种:一是和子女合住的老年人居住的单独房间,应保证供给超过全国人均平方米数;二是老年人(个人或夫妻)单独的住房;三是老年公寓或养老院,这又可以分多种,有终生的,有长期的,有短期的;四是老年人的第二住宅,一般在气候宜人、交通方便的乡村、海滨和山庄等休闲地区;五是老年人移动、旅游、休闲等的临时住房,这可以满足老年人“侯鸟”式的养老、休闲的住房需求。无论在任何时候、任何条件下,老年夫妻或个人都要有自己的产权房屋,这是老年人的一项基本权益。在老龄化社会,发展老年人的各种住房大有作为。
    4.我国老年住房问题是和养老方式有密切联系的。是以家庭养老为主,还是以机构养老为主?我以为要看经济发展条件和人们习惯的转变,但不论是家庭养老或者是机构养老,都有住房问题。现在全国许多地方开发了托老所、养老院、老年公寓等,今后还应大力发展。值得注意的有中华慈善总会在全国开设的连锁“老人公寓”。现已在浙江省莫干山风景区设立的“老人公寓”,除了舒适的居所,还有医院、超市、娱乐中心等一系列配套设施,未来将在北京、大连、海南等地设立此类“老人公寓”。
    关于北京市老年公寓的情况。2005年5月有一个报道,北京市现有各种养老服务机构319所,床位总数28488张,收住老人15932人,入住率55.9%。这多半是救济性质的福利养老院。北京比较著名的老年公寓小区有昌平小汤山的“北京太阳城”和顺义的“东方太阳城”,这些都是房地产开发商建的住宅区。房价是比较高的。在“北京太阳城”还要建一座“银龄老年公寓”,是出租房屋。房租费也不低。老年公寓房地产应在北京和全国有较快发展。
    5.发展老年房地产业的政策建议。第一就是要强调提高对老年人住房问题的重要意义的认识。第二要制订老年人住房发展的目标和规划。我国全面建设小康社会的宏伟目标,其中应当有住房目标。那么,全面建设小康社会的老年人的住房目标是什么呢?2020年以后将会迎来我国人口老龄化的高潮,我们必须早做准备。老年人的住房目标应当保证老人优先、人均一间、设施配套、功能齐全。并要发展多种形式的老年住宅。第三要留有土地,特别是在一些适合建立老年居所的地区预备地皮。第四要筹集资金,可以建立老年人口的住宅投资基金。第五是要搞好调查研究,把现有的做法和经验总结起来。最后,很重要的是要提高老年人口的收入,让老年人的收入有较大增长;同时还要调整住房贷款政策,让老年人能贷款买房。

    (胡伟略:中国社会科学院人口所研究员)

   
发表时间:2006-04-15 文章出处:不详 责任编辑: 【返回首页】 【关闭窗口】
   
中国社会科学院科研局/学部工作局 版权所有
地址:北京东城区建内大街5号 邮编:100732 Email:zhc-kyj@cass.org.cn